Un estudio académico atribuye al factor migratorio el 41% del encarecimiento real del alquiler entre 2018 y 2025, aunque sus propios autores piden leer la cifra como un «orden de magnitud».

El debate sobre las causas del encarecimiento de la vivienda en España ha incorporado un nuevo elemento de análisis. Una investigación elaborada por los economistas Daniel Fernández Méndez y Santiago Calvo López, y recogida en el libro Un país sin casas (editado por Jarana y vinculado al Instituto Juan de Mariana), estima supuestamente que la inmigración explica alrededor del 41% del incremento real de los alquileres registrado en España entre 2018 y 2025. El mismo trabajo sitúa la contribución migratoria al encarecimiento real de la vivienda en compraventa en el 60% durante el mismo periodo.

Según la información difundida por distintos medios que han tenido acceso al estudio, como El Mundo, El Independiente, The Objective y Gaceta, el análisis se apoya en la evolución de los precios inmobiliarios y los flujos migratorios en las 50 provincias españolas. El punto de partida demográfico es que, entre 2018 y 2025, España incorporó a alrededor de tres millones de residentes nacidos en el extranjero, lo que supuestamente incrementó la demanda de alojamiento, especialmente en las provincias con mayor actividad económica.

Las cifras del modelo y la advertencia de los autores

El ejercicio econométrico del estudio arroja varias estimaciones. De acuerdo con los cálculos difundidos, un aumento de la inmigración equivalente al 1% de la población provincial se asocia con un incremento adicional cercano al 1,7% en el crecimiento anual real de los alquileres, y de entre el 1,8% y el 2,6% en el precio real de compraventa, según los controles estadísticos empleados. En términos acumulados, los alquileres habrían subido un 24,7% en términos reales en el periodo, de los cuales 10,2 puntos porcentuales se atribuyen a la presión migratoria; en la vivienda en propiedad, el precio real creció un 18,3%, con una contribución estimada de 10,9 puntos.

Sin embargo, el propio coautor del estudio, Santiago Calvo, ha introducido una cautela relevante que supuestamente matiza la contundencia del titular del 41%. En declaraciones recogidas por El Mundo, Calvo ha señalado que esa cifra «procede de un ejercicio que depende de los supuestos del modelo, por lo que debe leerse como un orden de magnitud y no como una medida exacta«. Es decir, el porcentaje podría ser algo mayor o menor según los supuestos que se adopten, aunque el estudio sostiene que la inmigración explica «en torno a la mitad» del aumento de los precios.

El diagnóstico de fondo: escasez de oferta, no solo demanda

Lejos de limitarse a señalar la presión demográfica, el estudio pone el acento en el desajuste entre la creación de hogares y la producción de vivienda. Según los datos recogidos por El Mundo, entre 2021 y 2025 se crearon en España más de 1,2 millones de nuevos hogares, mientras que el sector promotor apenas entregó poco más de 466.000 viviendas terminadas, lo que arroja un déficit acumulado de 756.400 casas en solo cuatro años. La formación de hogares vinculada al saldo migratorio añadiría supuestamente entre 250.000 y 290.000 demandantes anuales, mientras que la edificación permanece estancada en torno a las 90.000 unidades al año.

Los autores sostienen que el incremento de la demanda «no habría provocado una crisis de esta magnitud si hubiera venido acompañado de una expansión suficiente de la oferta». En esa línea, atribuyen la falta de respuesta del mercado a un marco normativo que combina un «urbanismo muy restrictivo» con una regulación de la construcción cada vez más exigente, y proponen liberalizar suelo y simplificar el Código Técnico de la Edificación. Esta lectura supuestamente desplaza parte de la responsabilidad desde el fenómeno migratorio hacia las rigideces institucionales del mercado de la vivienda.

El contrapunto europeo: Alemania como contraejemplo

El análisis comparado que publica El Independiente introduce un elemento que según la información complejiza la conclusión del estudio. El caso alemán cuestionaría que la inmigración explique por sí sola la crisis de accesibilidad: Alemania recibió más población que España en términos absolutos y, sin embargo, mejoró su accesibilidad gracias a una mayor construcción. Este dato sugiere que el factor determinante no sería la llegada de población, sino la capacidad de la oferta para responder a ese crecimiento demográfico.

En la misma línea, el estudio reconoce que la presión migratoria actual es considerablemente superior a la registrada durante la burbuja inmobiliaria de 1998-2008. De acuerdo con los cálculos difundidos, en aquel ciclo la llegada de población extranjera explicaba el 33% del encarecimiento, pero entonces coincidió con un ritmo de construcción de más de 600.000 viviendas anuales, frente a las 90.000 actuales. La diferencia, por tanto, no residiría únicamente en el volumen de inmigración, sino en el colapso simultáneo de la producción de vivienda.

Naturaleza del estudio y ausencia de validación oficial independiente

Conviene precisar que el trabajo de Fernández y Calvo no es un informe de un organismo público ni ha sido publicado en una revista académica de revisión por pares, sino un capítulo de un libro de ensayo económico editado por Jarana y difundido por el Instituto Juan de Mariana, un think tank de orientación liberal que aboga por la desregulación del suelo. Sus conclusiones, por tanto, deben atribuirse a sus autores y al marco analítico que emplean, y no a un consenso estadístico oficial.

Hasta el momento, no se ha difundido un comunicado del Instituto Nacional de Estadística (INE) que valide de manera independiente la desagregación del 41% ni que atribuya oficialmente una parte del incremento del índice de referencia de arrendamientos a la inmigración. El INE publica el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que en septiembre de 2026 se situó en el 2,54% interanual, pero no ofrece una descomposición causal por nacionalidad o flujo migratorio. Tampoco existe una confirmación oficial del Ministerio de Vivienda o de Inclusión que respalde la cifra del 41% como dato consolidado, por lo que según la información disponible, se trata de una estimación académica sujeta a los supuestos del modelo y no de una estadística oficial